In questo articolo vi racconterò come sono riuscito a vendere un appartamento in periferia a Genova, quella periferia di cui avevamo parlato in un precedente articolo del nostro blog.
Il primo contatto con i futuri acquirenti. O venditori?
Ci troviamo nel ponente genovese, è una giornata piovosa di fine febbraio, il contesto circostante è fatto di palazzine signorili, con ampi spazi verdi, giardini pubblici, vicinanza al centro della delegazione e alla sua passeggiata a mare.
L’appartamento che sto per far visionare è stato precedentemente preparato per essere immesso sul mercato seguendo la nostra procedura certificata ISO9001:2015, ovvero:
- valutazione scritta
- reperimento documenti immobile
- redazione certificazione notarile e urbanistica con conseguente regolarizzazione delle difformità emerse
- incarico in esclusiva
- servizio fotografico professionale
- pubblicazione dell’annuncio immobiliare sui vari portali di settore
Mentre saliamo in ascensore, consegno la brochure dell’immobile con tutte le informazioni necessarie, ovvero rendita catastale con indicazione dei costi per l’acquisto come prima e seconda casa, spese di amministrazione ordinarie, costi di riscaldamento, planimetria in scala con misure interne di ogni singolo vano.
Ed ecco il primo punto a mio favore: i clienti fanno i complimenti sia per le foto che per il virtual tour visionate su internet, perché rispecchiano effettivamente la realtà dei luoghi.
Ma perché avrei dovuto mentire? Forse perché in giro c’è chi ancora fa uso inappropriato della tecnologia!
L’immobile in periferia
Soddisfatti di quanto avevano visionato, i clienti decidono di far valutare il loro immobile prima di intraprendere la fase della trattativa per l’acquisto della loro futura casa.
Dopo 20 anni di intermediazione, mi riesce ormai facile non essere influenzato dall’immobile che mi viene mostrato, cerco di mantenere un certo distacco per cercare non solo i pregi ma, soprattutto, i difetti da far emergere nei confronti del proprietario e da significare durante la valutazione scritta.
In questo caso sono messo a dura prova: casa perfetta, ristrutturazione pregevole, particolare attenzione ai dettagli, taglio moderno e funzionale, arricchito da un arredo altrettanto vincente. Lo ammetto onestamente: mi sono sentito in difficoltà!
La periferia
Ed eccoci al problema più grande: valutare l’immobile che nulla ha a che vedere con il contesto circostante.
Purtroppo l’ambiente che lo circonda non è più quello della Grande Genova che sognava il milione di abitanti, oggi ci si presenta un contesto multietnico dalla convivenza a volte un po’ complicata, le botteghe hanno ormai le serrande abbassate da tempo, le persone che per prime popolarono quei quartieri oggi fanno fatica ad integrarsi. Non si riconoscono più nei luoghi che decenni prima li accolsero e che cambiarono la loro vita in meglio.
Nell’affrontare la valutazione, che reputavo complicata per via del costo di acquisto sicuramente maggiore rispetto al mercato attuale, oggi intervengono programmi di valutazione quali Agentpricing. Dati alla mano, documentati, spiegati e motivati, si arriva alla definizione del prezzo.
Ed ecco che scatta il secondo punto a mio favore: “ma se le conferiamo l’incarico, il modo di trattare la casa sarà analogo a quello della casa visionata in precedenza?” mi chiedono, “Certo che si! E’ univoco, è il nostro modo di trattare le case!”, rispondo.
La profilazione del venditore/acquirente
Quando un lavoro lo fai con passione, quando al primo posto metti la gratificazione per aver reso un servizio ad una famiglia che sta per compiere il passo più importante della sua vita, e tutto l’impegno viene percepito e riconosciuto, non posso fare a meno di pensare che sto facendo il lavoro più bello del mondo!
Nel mettere in pratica tutte le possibili variabili che li aspetterà durante una vendita e conseguente acquisto, un ruolo importante lo riveste il mediatore creditizio. Avere la possibilità di poter contare su un ulteriore professionista che ti sa consigliare, dopo aver analizzato la tua posizione, quale mutuo è più adatto alle tue esigenze, è sinonimo di tranquillità.
Nel mio essere agente immobiliare, l’incontro tra mediatore creditizio e cliente, è una tappa doverosa e fondamentale. E’ una consulenza gratuita, che deve essere vista come la certezza di poter procedere con la compravendita.
Una vendita veloce
Dopo aver preparato l’immobile, come è nostra consuetudine fare, eccoci alla sfida più difficile. Trovare l’acquirente.
Oltre al problema del contesto circostante, non ci viene in soccorso nemmeno la situazione di mercato attuale; tuttavia con una banca dati di clienti precedentemente profilati, un’adeguata pubblicità, e soprattutto una corretta valutazione, motivata anche nei confronti degli acquirenti, nulla è impossibile. Nemmeno vendere nella periferia.
E se tanti proprietari prendessero ad esempio questa famiglia, investendo nell’immobile, cercando di non lucrare con locazioni spesso non propriamente regolari, forse potremmo parlare di una periferia diversa.
Una periferia dove tornare a vivere e investire.
