Se in Italia i valori al mq scendono ancora, in Francia corrono.
Il mercato immobiliare francese continua la sua corsa inarrestabile, nel corso dell’ultimo trimestre, secondo i dati diffusi da “Se Loger”, su fonte Fnaim, le transazioni sono aumentate del +9,8%, i prezzi hanno avuto un incremento del +3,1%, ed il margine di negoziazione si è oramai assestato attorno ad un fisiologico 4%.
Le condizioni del credito sono estremamente favorevoli, spinte dai bassi tassi praticati dagli istituti bancari. Gli analisti prevedono che a fine anno le transazioni potrebbero sfiorare il milione di unità compravendute e confermano che il 78% dei potenziali acquirenti rimane convinto che sia il momento giusto per acquistare un immobile.
Il prezzo medio nelle città transalpine è pari a 3437€/mq, mentre la Ville Lumiere fa ovviamente corsa a se, superando, in media, i 7100€/mq. Tra entusiasmo e resilienza, la percentuale dei francesi che giudicano i prezzi globali del mercato realistici è in aumento.
Quali sono gli elementi che spingono i francesi verso il mercato immobiliare?
L’eccezione francese, rispetto all’Italia, ha diverse motivazioni, ed una in particolare invita a qualche riflessione: il comportamento espansivo della finanza pubblica.
Per stare all’ultimo decennio, Parigi non ha mai avuto un saldo primario attivo, dato che la spesa pubblica ha sempre superato l’importo raccolto con la tassazione.
Il deficit annuo ha quindi finanziato sia l’ulteriore spesa che l’intero servizio del debito. Tra il 2008 e il 2019, il deficit accumulato è stato pari al 50,6% del Pil, mentre il saldo primario negativo ha immesso risorse nell’economia reale per il 25% del Pil. Si tratta quindi di risorse nette che dal mondo della finanza vengono impiegate nell’economia reale.
Il confronto con il nostro Paese
Purtroppo in Italia l’incertezza sulle prospettive di bilancio resta simile a quella riscontrata negli anni passati, con un modesto impatto sugli investimenti e sulla domanda interna.
Nel primo trimestre del 2019 il prodotto interno lordo è aumentato dello 0,1% rispetto al trimestre precedente ed è diminuito dello 0,1% nei confronti del primo trimestre del 2018.
L’indicatore ciclico coincidente Ita-coin5, prodotto dalla Banca d’Italia e che misura la dinamica di fondo dell’economia italiana, mostra, in questa fase, ancora segnali di rallentamento nel quadro economico congiunturale.
Se il mercato immobiliare italiano, comparto residenziale, sembra dunque essere entrato in una fase di persistente ripresa dei volumi compravenduti, si prolunga, d’altrocanto, la debolezza sul fronte dei prezzi che mostrano ancora lievi segni di diminuzione o, nel migliore dei casi, di stabilità.
I tassi sui mutui rimangano prossimi ai minimi storici sostenendo così il mercato e consentendogli di far segnare continui aumenti delle transazioni, a dimostrazione di quanto il mercato immobiliare sia strettamente dipendente dalla concessione del credito.
L’unica città italiana che da alcuni semestri ha mostrato consistenti segni di inversione del trend è Milano, forse perchè è davvero l’unica città italiana ad avere dimensioni e mentalità europee.
Gli interventi di riqualificazione in diverse aree della città, portati avanti negli anni scorsi, hanno influenzato positivamente il mercato immobiliare milanese dove i prezzi hanno ricominciato a salire, complice la capacità del mercato di attirare investitori stranieri che vedono nella città meneghina la capacità di trasformarsi e di attirare capitale umano.
Come successo con l’Expo 2015, le Olimpiadi invernali 2026 assegnate a Milano&Cortina potranno presto far sentire il loro influsso sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo e di tutte le aree limitrofe. Diversi sono gli studi, all’attenzione dei grandi fondi immobiliari di investimento, che prospettano l’impatto che l’evento avrà sulle aree interessate in termini di pil, occupazione, infrastrutture e turismo. Comunque sia il real estate ha avviato un percorso di avvicinamento ai cambiamenti socio economici in atto.
Nel disegnare l’offerta immobiliare del futuro, il perimetro si allarga ai segmenti non tradizionali, che si caratterizzano per innovazione e flessibilità del prodotto. Tale tendenze interessa tutti i segmenti compresa la logistica, il direzionale e l’hospitallity.
Quantitative Easing e nuovi finanziamenti
L’erogazione di mutui nei primi mesi 2019 è stata positiva ma non sulle posizioni dello scorso anno, anche a seguito della sospensione del Quantitative Easing che ha riportato le erogazioni ai livelli precedenti alle iniezioni di liquidità da parte della Banca Centrale.
A tutto questo si uniscono le incertezze sia sul versante fiscale che su quello delle politiche economiche, soprattutto per quanto riguarda il tema di una possibile patrimoniale, delle detrazioni degli interessi dei mutui e delle spese di ristrutturazione e arredamento.
Nel momento in cui non è più certo come e in che misura queste detrazioni, di cui si ipotizzava il riordino, saranno ancora presenti, si può profilare un maggior attendismo prima di investire in un immobile.
Instabilità politica, scarsa fiducia nelle Istituzioni, eccesso di burocrazia, incertezza del diritto, mediocrità del comparto istruzione nei vari livelli di scolarizzazione, disparità tra dipendenti pubblici e privati, eccessivo costo del lavoro penalizzato dalla quasi impossibilità decisionale meritocratica dell’imprenditore, perdita di fiducia nel Sistema Paese, disoccupazione al 10,5%, sono tutti elementi che contribuiscono a rendere sistemica l’atrofia che ogni giorno toglie qualche speranza a questa nostra Italia.
Quali rimedi?
La tassazione sugli immobili è davvero eccessiva e se non bastasse è anche burocratizzata. Imposte statali, comunali, provinciali, regionali, Tasi, Tari, servizi indivisibili, e chi più ne ha più ne metta.
E’ un guazzabuglio dal quale è veramente difficile uscire, e soprattutto capire. Ma se è così complicato da comprendere per noi, che di questo sistema siamo figli, immaginiamoci per uno straniero che volesse investire nel nostro paese. Occorre una riforma fiscale dell’intero comparto che porti all’introduzione di un Testo Unico sulle imposte immobiliari.
Ma come può un investitore immaginare di impiegare i propri capitali in Italia e predisporre un business plan se a maggio non è ancora in grado di conoscere l’aliquota IMU che dovrà pagare il mese successivo?
La locazione non è aiutata, la redditività è scarsa e manca la certezza del diritto.
Il legislatore pare essersene accorto, almeno in parte, ed ha provato a modificare quell’abominio fiscale che fino ad oggi ha vessato i mal capitati locatori con inquilini morosi.
Con il Decreto Crescita, infatti, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento, mentre fino ad oggi occorreva attendere la convalida di sfratto.
L’incertezza sul momento in cui si potrà rientrare in possesso dell’alloggio ha contribuito a far proliferare gli affitti brevi, contribuendo così alla desertificazione residenziale delle città.
Nel 2006 l’introduzione del “prezzo valore” ha aiutato a far emergere una parte di quei capitali occultati, ed allora perché non estendere questa procedura a tutte le tipologie abitative e non solo al residenziale?
Infine è necessario che gli operatori del mercato elevino la loro professionalità e percepiscano che è davvero giunto il momento di dare trasparenza, rendendo la compravendita sicura per chi si avvicina all’acquisto e tutelando i venditori che, ignari delle loro responsabilità, propongono sul mercato beni spesso interessati da difformità, grandi o piccole che siano.
