Quale mercato ci attenderà

Come sempre la presentazione dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma è stata foriera di rilevanti spunti di interesse, confermando la pregevole qualità del lavoro della società bolognese di rilevazioni e statistiche.

Fare scenari previsionali oggi, nel pieno di una pandemia sanitaria, non è facile per nessuno e tutto quello che commentiamo in questo momento, magari anche poco lucidi per il susseguirsi di nefaste notizie, potrebbe essere disatteso nel brevissimo periodo.

Tuttavia Nomisma ha evidenziato alcuni momenti congiunturali che hanno interessato l’economia immobiliare già prima del #Covid19.

Il quarto trimestre 2019 ha fatto registrare un -0,6% nel numero delle transazioni, manifestando quindi l’evidenza di un sistema strutturale a ridosso di una fase congiunturale che ha risentito di vari fattori: la globalizzazione dei mercati economici ha riverberato gli effetti negativi del rallentamento dell’economia cinese pre-virus, creando un effetto domino nel momento in cui, in piena emergenza Covid19, la crisi cinese è  diventata strutturale, andando ad incidere sui prezzi del petrolio, sceso ai minimi storici.

L’aumento della produzione di greggio da parte dei paesi arabi, con la cosciente volontà di ridurne il prezzo, e la conseguente uscita della Russia dall’accordo Opec hanno creato quell’effetto domino negativo sui mercati che ai più era sfuggito.

Ed è proprio in questo contesto che dobbiamo calare l’economia italiana per affrontare con cognizione di causa la nostra analisi.

Il PIL italiano, sempre nel corso dell’ultimo trimestre 2019, faceva segnare un -0,3%, eravamo quindi agli albori di una fase recessiva ben prima che il #coronavirus gettasse il mondo nel panico, che le borse bruciassero miliardi, che la BCE vedesse ridotti i suoi margini di manovra e la FED riscontrasse l’inutilità della riduzione dei tassi e dovesse fare ricorso al maxi piano da 2000 miliardi di dollari.

L’Italia, secondo la condivisibile previsione di Nomisma, è oggi innanzi ad una fase deflattiva, che potrebbe comportare uno scenario purtroppo già visto: discesa dei prezzi delle materie energetiche, difficoltà da parte delle imprese a vendere la merce già in magazzino, diminuzione del reddito pro capite, riduzione dei consumi da parte delle famiglie, minor propensione al rischio o all’investimento.

In questo contesto ancora una volta saranno le banche ad esercitare un ruolo di primaria importanza. Sosterranno le imprese e le famiglie o faranno venir meno l’apporto di liquidità necessaria?

Il #mercatoimmobiliare è strettamente dipendente dalla concessione del credito, e su questo aspetto giocheremo nuovamente la nostra partita. Molte aziende faranno ricorso, vista la situazione emergenziale, agli ammortizzatori sociali.

Gli istituti di credito, che nel frattempo hanno perlopiù ripulito i loro bilanci dai crediti non performing, come valuteranno le richieste di mutuo da parte di quei clienti che hanno subito mesi di cassa integrazione? Come cambierà il merito creditizio di questi clienti? Analizzeranno la situazione economico/finanziario/produttiva delle aziende datrici di lavoro? Se la valutazione meritocratica rimarrà l’attuale una stretta del credito sarà inevitabile. Le imprese avranno bisogno di liquidità fresca senza se e senza ma.

Allo stato attuale, pertanto, ritengo sia inevitabile attendersi un rallentamento del mercato con un allungamento dei tempi di compravendita.

Diversi potenziali acquirenti non potranno ricorrere al mutuo, altri non lo faranno per timore e scarsa fiducia nel futuro ed inevitabilmente il mercato dovrà fare i conti con un’offerta eccessiva rispetto alla domanda. I valori, che già oggi in molti casi rasentano davvero il limite minimo, non credo potranno subire scossoni importanti, forse qualche oscillazione, ma nel medio periodo, non a breve.

Assisteremo ad una ripresa del mercato delle locazioni e ad una riconversione di quegli immobili oggi locati per finalità turistiche.

In questa fase sarà ancora più importante affidarsi ad un #agenteimmobiliare per valutare scelte strategiche di posizionamento del proprio immobile, individuando il giusto valore sulla base di dati ed analisi comparative, valori reali ed oggettivi, senza ascoltare le cassandre.