La plusvalenza da Superbonus rappresenta un aspetto cruciale per chi ha beneficiato delle agevolazioni fiscali sugli immobili. Con la Circolare 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto importanti novità riguardanti la tassazione legata alla cessione di immobili sottoposti a interventi agevolati. Tale plusvalenza si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi agevolati come previsti dall’ex art. 119 del DL 34/2020, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.
Quali categorie di immobili rientrano nella plusvalenza?
Rientrano nell’ambito di applicazione della nuova plusvalenza tutte le tipologie di immobili; pertanto, non sono quelli ad uso abitativo, oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, “indipendentemente dalla circostanza che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal proprietario – cedente – oppure dagli aventi diritto alla detrazione – conduttore, comodatario, familiare convivente”.
Interventi “trainati” o “trainanti”?
Non rileva la tipologia di interventi effettuati – trainanti o trainati – effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione, risultando sufficiente la circostanza che siano interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Cosa succede in caso di rivendita di immobile oggetto di superbonus?
La nuova plusvalenza “consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso, all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni”, e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile.
Inoltre l’Agenzia delle Entrate rileva che…
- Non è tassabile chi vende un immobile ereditato: non è rilevante che i lavori siano stati eseguiti dal defunto o dall’erede. È invece tassabile chi vende un immobile acquisito mediante donazione nel quale il donatario o i soggetti equiparati abbiano eseguito interventi da superbonus. Ma se li ha effettuati il donante non emerge plusvalenza. Nemmeno è tassabile chi vende un immobile che sia stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del decennio anteriore alla vendita.
- La circolare sottolinea come “ai fini della concretizzazione della fattispecie imponibile” non rilevino né “le diverse percentuali di detrazione potenzialmente spettanti, né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione”.
- La plusvalenza tassabile si origina a prescindere dal fatto che sia stato effettuato un intervento per il quale sia stata concessa la detrazione 110%, in quanto la nuova tassazione riguarda anche gli interventi per i quali il superbonus è concesso con aliquote del 90% (nel 2023), del 70% (nel 2024) del 65% (nel 2025)
- La regola che limita l’aumento della plusvalenza vale però solo per il superbonus 110%. Ogni altro costo inerente al bene ceduto può essere portato per intero ad aumento del prezzo di acquisto, compresi i costi relativi all’intervento superbonus 110% non oggetto di sconto in fattura o cessione del credito; i costi relativi all’esecuzione degli interventi agevolati da altri superbonus quali 90%;70%; 65%. Pertanto, la regola che limita la diminuzione della base imponibile si applica solo ai costi relativi al superbonus 110% oggetto di cessione di credito o di sconto in fattura.
Infine, viene individuato il termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, nella data di conclusione dei lavori “in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti”. Dato che la norma si riferisce a “interventi conclusi”, non è tassabile la plusvalenza se emerge dalla cessione di un fabbricato nel quale i lavori da superbonus sono ancora in corso.
In conclusione, la gestione della plusvalenza da Superbonus richiede un’accurata conoscenza delle nuove normative fiscali. Per evitare errori costosi, è consigliabile consultare un professionista esperto in materia fiscale, soprattutto in caso di compravendite immobiliari che coinvolgono interventi agevolati.
Implicazioni per i Proprietari e gli Eredi
È importante notare che non tutti i casi di vendita comportano una plusvalenza tassabile. Ad esempio, gli immobili ereditati non generano plusvalenza se venduti, a differenza di quelli acquisiti tramite donazione, dove è fondamentale chi abbia eseguito gli interventi di ristrutturazione, se il donatario o il donante. Questa distinzione è cruciale per evitare errori e conseguenti sanzioni.
Conclusioni e Consigli Pratici
In conclusione, la gestione della plusvalenza da Superbonus richiede un’accurata conoscenza delle nuove normative fiscali. Per evitare errori costosi, è consigliabile, soprattutto in caso di compravendite immobiliari che coinvolgono interventi agevolati, rivolgersi ad un professionista. Per questo siamo a Vs disposizione per affrontare insieme le particolarità dei vari casi e, come sempre, consigliarVi per il meglio.
