Mercato immobiliare 2018, tempo di bilanci
Fine dicembre tempo di bilanci, anche per il mercato immobiliare. Per il quinto anno consecutivo il malato irreversibile del sistema economico italiano mostra segni di incoraggiante ripresa, inducendo ad un moderato ottimismo anche i più illuminati ed onniscienti analisti, che, non paghi di aver trascurato la bolla dei subprime, ne decretavano, già dagli inizi del 2012, la fine inarrestabile.
Ovviamente tale (s)confortante analisi, che ha consentito ad improvvisati soloni di scrivere fiumi di parole, avveniva sotto la spinta dell’alchimia prodotta dalla redditività dei mercati azionari di un mondo sempre più globalizzato, che ci fa sorseggiare con afflizione il caffè del mattino se l’indice Nikkei ha chiuso in ribasso.
Cresce il numero delle compravendite
E le quotazioni? Già! Perché i più acerrimi nemici del vecchio mattone perpetuano, come un mantra o un rituale da sciamano, la fatidica domanda: i valori a mq continuano a scendere? Quasi fosse una speranza. Dimenticando che la caduta eccessiva dei prezzi degli immobili, in un paese dove l’80% dei cittadini possiede una casa, conduce ad un impoverimento dell’intera società.
Fiducia in calo per imprese e consumatori.
Fiducia in calo per imprese di costruzioni e consumatori
Pil in discesa, fiducia di consumatori e imprese in calo, rischio di stretta sul credito, sono macigni che rischiano di spazzare via i flebili segnali di ripresa che il mattone continua a manifestare.
La ripartenza delle compravendite è dovuta, almeno in gran parte, alla maggior facilità ad ottenere denaro a tassi minimi. Il volume delle erogazioni annue sfiora i 50 miliardi e risultano assistite da finanziamento più del 60% delle transazioni, segno evidente di come il mercato immobiliare privato sia strettamente dipendente dalla concessione del credito.
Credito immobiliare più selettivo e investimenti esteri
Discorso non del tutto simile quello che investe il settore degli investimenti corporate che assume una diversa connotazione in base alla tipologia di investitore: straniero o italiano.
Per i primi, che molto spesso comprano con liquidità propria o limitandosi a fare un parco ricorso alla leva finanziaria, il rischio di un’eventuale stretta alla spinta del credito non si pone nella sua interezza, ritenendo invece un problema di gran lunga maggiore il rischio stabilità del Paese. Infatti la valutazione di un sistema Paese sull’orlo di una crisi di nervi sarebbe una leva altamente stimolante per dirottare altrove i propri capitali destinati all’investimento.
Discorso diverso per gli operatori nostrani: ottenere massicci finanziamenti per le operazioni immobiliari, e quindi ricorrere con assiduità al credito, è “conditio sine qua non”.
La redditività del mercato immobiliare
Ma in questo quadro fatto di ombre e di qualche luce sempre meno fioca, diviene importante focalizzare l’attenzione sulla redditività connessa agli investimenti immobiliari. Il cosiddetto “Total Return”.
Questo termine di ovvia provenienza anglosassone, che assomiglia più al nome di un antibiotico che ad un indice che caratterizza la redditività immobiliare, si ottiene confrontando la somma tra il valore di mercato attuale e i canoni incassati con il prezzo pagato per l’acquisto.
Focalizzando la nostra attenzione sul segmento residenziale, a Genova le migliori soddisfazioni per gli investitori sono arrivate dagli immobili ubicati in Centro storico e nelle aree periferiche più limitrofe al centro, dove, non raramente, si raggiunge il 9/10% di redditività lorda. Ipotizzando quindi il ricorso alla cedolare secca e stimando il costo di Imu e Tasi pari ad un canone mensile e mezzo all’anno, quel valore si ridurrebbe di circa 2,5/3 punti percentuali, rimanendo comunque ed ampiamente in un’area di confort molto soddisfacente.
Se consideriamo che nel corso dell’ultimo lustro i valori immobiliari sotto la Lanterna si sono ridotti mediamente del 18%, mentre i canoni hanno subito un ridimensionamento non superiore al 2/2,5% su base annua, è facilmente intuibile che vi sono ancora ampi margini per considerare il mercato immobiliare un rifugio dalle fluttuazioni di un periodo che potremmo facilmente etichettare di “mala tempora currunt”.
E’ Milano la locomotiva immobiliare del Paese
Se i valori a mq nel Bel Paese non accennano a mutare l’orientamento ribassista, nel capoluogo meneghino, caso unico in Italia, fanno invece segnare un’inversione di tendenza.
Cambio di direzione quanto mai propedeutico all’ottimismo più che ad una vera crescita delle quotazioni. Va da sé che l’analisi meriti palcoscenici migliori e più approfonditi che non questo blog, ma un piccolo contributo da semplici gregari ci sentiamo di offrirlo. Per far ripartire il mercato immobiliare in un mondo sempre più globalizzato, proprio come per la finanza di cui parlavamo all’inizio del testo, occorrono prospettive di crescita occupazionale a medio/lungo termine, serve progettualità, visione del futuro, investimenti oculati, infrastrutture, una mano tesa a quegli imprenditori che davvero sanno e vogliono rischiare, facendo con passione e lungimiranza il loro mestiere.
Abbiamo bisogno di città sempre più a dimensione europea, più sicure, un sistema dove vi siano regole chiare e certezza del diritto.
Da parte delle Istituzioni serve attenzione verso un settore che cuba il 20% del Pil del Paese, attenzione che si dimostra con piani omogenei e strutturati, riforme completate e non solo pensate ed abortite.
Gli Agenti Immobiliari
Agli operatori del settore serve invece un’assunzione di responsabilità quanto mai sinergica per fare sistema: questo nostro mercato ha bisogno di trasparenza, qualità e competenza.
Nessuna paura delle novità o delle nuove sfide che ci attendono, consapevoli del valore e dell’imprescindibilità del nostro sapere, se davvero sarà “sapere”.
Con l’augurio e la speranza che il 2019 porti lavoro ed occupazione.
