La valutazione patrimoniale è indispensabile per aiutare il cliente nel processo decisionale, per renderlo consapevole e per individuare gli scenari possibili verso cui indirizzarsi.
Infatti spesso e volentieri i proprietari di uno o più beni immobili “suppongono” di avere a disposizione un potenziale, che nella maggior parte dei casi non corrisponde alla realtà.
La delusione arriva o per il valore presunto, lontano dalle attese, o per la fruibilità, non tutti gli immobili hanno richiesta e tempi di vendita rapidi, è il mercato a decidere le condizioni generali.
Cosa influenza la valutazione patrimoniale
La composizione socio-demografica di una zona specifica possono sicuramente influenzare la valutazione immobiliare.
Genova, per esempio, con i suoi oltre 30 chilometri di costa, che si estendono da Nervi a Voltri, presenta una caratteristica unica: le sue colline si ergono direttamente sul mare.
Qui, subito dopo la Seconda Guerra Mondiale, sono stati costruiti interi quartieri residenziali, per esempio la zona di Mura degli Angeli, dove sono stato chiamato da madre e figlia per condurre un’analisi patrimoniale, che avesse una prospettiva a lungo termine.
La mia analisi ha fornito loro un quadro preciso delle condizioni e delle sfide attuali di quel quartiere.
Attività commerciali e servizi
Come spesso accade nei quartieri collinari di Genova, molte attività commerciali hanno chiuso i battenti e i negozi principali sono diventati rari.
La mancanza del cosiddetto commercio di vicinato influisce sulla qualità dell’abitare dei residenti, soprattutto in considerazione dell’invecchiamento della popolazione, che in quartieri come questi si vede costretta a migrare verso zone centrali più servite.
Dai dati demografici emerge che Genova ha perso oltre 10.000 abitanti negli ultimi 5 anni, e, nella zona in questione, la maggioranza dei residenti ha più di 50 anni.
In attesa di una auspicata inversione di tendenza, le stime prevedono che la Superba tornerà ad avere 700.000 abitanti nei prossimi 10 anni, il mercato immobiliare di queste zone è sotto pressione.
Infatti chi può, si trasferisce in quartieri più accessibili, serviti e comodi, dove non è necessario spostarsi con l’auto per trovare negozi e servizi.
Ecco perché negli ultimi 5 anni abbiamo registrato una diminuzione del valore degli immobili del -15%, con prezzi medi al metro quadro compresi tra 750 e 1.050 euro.
Analisi di dati certi e oggettivi
Partendo da queste considerazioni e analizzando i dati, ho attribuito il giusto valore agli immobili delle mie clienti: una nuova, appena ristrutturata e pronta per essere abitata, con una splendida vista sulla città, che offre il potenziale massimo di profitto, e l’altra più datata e ordinata, ma simile a molte altre proprietà in vendita nella zona, quindi meno appetibile.
Fortunatamente la presenza di un box auto aiuta come valore aggiunto.
Cosa farebbe se fosse al nostro posto?
Questa è la domanda ricorrente e, lo ammetto, più difficile a cui rispondere.
Il carico di responsabilità è notevole. La risposta richiede sincerità e realismo, va trasferita la consapevolezza che, soprattutto nel mondo immobiliare, è necessario separare il fantomatico valore affettivo.
Sulla base di dati concreti, verificabili e attendibili, sono giunto alla conclusione che la soluzione migliore sarà vendere entrambi gli immobili, cercando ovviamente di ottenere il miglior prezzo possibile.
Il passo successivo sarà acquistare due abitazioni diverse, ma vicine, in un quartiere servito di negozi e mezzi pubblici. Una soluzione più piccola per la mamma, accessibile e comoda, anche in prospettiva agli anni che passano, l’altra più grande e adatta ad una futura famiglia.
Ho letteralmente alterato i loro programmi, anticipando i possibili scenari e mettendole davanti ad evidenze che avevano trascurato, ma che certamente influenzano la prospettiva.
La vendita e l’acquisto di casa devono tenere conto di fattori oggettivi (andamento del mercato, prezzi, disponibilità), ma per i diretti interessati anche e soprattutto di esigenze lavorative, famiglia, età e qualità dell’abitare, elementi di cui tenere conto sempre, non solo per oggi, ma soprattutto per gli anni a venire.
Il valore della consulenza
Osservazioni per me ovvie hanno ampliato la visione delle mie clienti, così, grazie ad una valutazione patrimoniale dettagliata, sono riuscite a decidere con consapevolezza e determinazione.
Appartamenti messi in vendita al prezzo corretto e coerente con i valori di mercato e insieme abbiamo iniziato la ricerca di quelli del loro futuro!
Agente immobiliare certificato
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Se anche tu hai dei beni immobili e vuoi valutarne il potenziale, contattami e insieme capiremo quale sarà la migliore soluzione per i tuoi progetti.