Quali sono i vincoli sui beni immobili?
I vincoli sui beni di interesse storico-culturale possono essere diversi. Dal punto di vista giuridico ci interessa il diritto di prelazione.
Esso è facilmente riscontrabile in quanto la dichiarazione che accerti l’interesse storico e culturale del bene deve essere trascritta nei Pubblici Registri.
Genova ha il centro storico più grande d’Europa e un patrimonio artistico importante, quindi sono numerosi gli immobili sottoposti a vincoli. Per questa ragione succede spesso di effettuare compravendite di unità immobiliari soggette al vincolo del D.Lgs 42/2004 – Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Per evitare sorprese visitiamo il sito della Soprintendenza della Liguria per consultarne l’elenco.
L’esercizio della prelazione da parte dello Stato.
È importante sapere che la prelazione dello Stato è connessa soltanto all’iniziativa negoziale dei privati nella fase del trasferimento immobiliare. Non in una fase precedente, come ad esempio il preliminare, come avviene in tutte le altre prelazioni.
Come avviene? Le parti debbono stipulare il normale contratto di compravendita. Successivamente alla stipula, il notaio effettua la notifica del contratto stipulato alla Soprintendenza competente nel termine di 30 giorni. Il Ministero ed gli Enti territoriali interessati (Regione, Provincia, Comune, Università…), dal momento della notifica, disporranno di 60 giorni per decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione. Lo Stato, se decide di esercitare il diritto di prelazione, lo comunica nel termine previsto. Procede quindi all’acquisto alle medesime condizioni pattuite tra le parti ed il contratto stipulato con l’acquirente si intende risolto per avveramento della condizione sospensiva.
In pendenza dei termini cosa succede?
L’atto di trasferimento è valido, ma non efficace perché soggetto a condizione sospensiva. Per 60 giorni gli effetti definitivi del negozio giuridico, tra cui l’alienazione e il corrispondente acquisto della titolarità del diritto, rimangono sospesi.
Il venditore non può consegnare il bene all’acquirente, mentre il prezzo resta in deposito al Notaio rogante, in attesa che venga esercitata o meno la prelazione.
La prelazione dello Stato costituisce una condizione di diritto sospensivo del negozio.
Il completamento del negozio giuridico è sospensivamente condizionato al mancato esercizio della prelazione nel termine di legge. Trascorso il termine senza l’esercizio del diritto di prelazione, il negozio produce retroattivamente i suoi effetti tra le parti e verso i terzi. Ciò può essere pubblicizzato nei Registri Immobiliari dal notaio con conseguente annotamento dell’atto.
L’acquirente è tutelato sia perché l’atto notarile di compravendita viene regolarmente trascritto, sia perché il pagamento del prezzo rimarrà in deposito al Notaio.
Che cosa succede se il rogito non è stato notificato alla Soprintendenza? E’ vero che gli immobili sottoposti a vincoli godono di un particolare regime fiscale?
A queste domande però risponderemo nel prossimo articolo.
