Fine dicembre tempo di bilanci, anche per il mercato immobiliare. Per il quinto anno consecutivo il malato irreversibile del sistema economico italiano mostra segni di incoraggiante ripresa, inducendo ad un moderato ottimismo anche i pi\u00f9 illuminati ed onniscienti analisti, che, non paghi di aver trascurato la bolla dei subprime, ne decretavano, gi\u00e0 dagli inizi del 2012, la fine inarrestabile.<\/p>\n
Ovviamente tale (s)confortante analisi, che ha consentito ad improvvisati soloni di scrivere fiumi di parole, avveniva sotto la spinta dell\u2019alchimia prodotta dalla redditivit\u00e0 dei mercati azionari di un mondo sempre pi\u00f9 globalizzato, che ci fa sorseggiare con afflizione il caff\u00e8 del mattino se l\u2019indice Nikkei ha chiuso in ribasso.<\/p>\n
E le quotazioni? Gi\u00e0! Perch\u00e9 i pi\u00f9 acerrimi nemici del vecchio mattone perpetuano, come un mantra o un rituale da sciamano, la fatidica domanda: i valori a mq continuano a scendere? Quasi fosse una speranza. Dimenticando che la caduta eccessiva dei prezzi degli immobili, in un paese dove l\u201980% dei cittadini possiede una casa, conduce ad un impoverimento dell\u2019intera societ\u00e0.<\/p>\n
Fiducia in calo per imprese e consumatori.<\/p>\n
Pil in discesa, fiducia di consumatori e imprese in calo, rischio di stretta sul credito, sono macigni che rischiano di spazzare via i flebili segnali di ripresa che il mattone continua a manifestare.<\/p>\n
La ripartenza delle compravendite \u00e8 dovuta, almeno in gran parte, alla maggior facilit\u00e0 ad ottenere denaro a tassi minimi. Il volume delle erogazioni annue sfiora i 50 miliardi e risultano assistite da finanziamento pi\u00f9 del 60% delle transazioni, segno evidente di come il mercato immobiliare privato sia strettamente dipendente dalla concessione del credito.<\/p>\n
Discorso non del tutto simile quello che investe il settore degli investimenti corporate che assume una diversa connotazione in base alla tipologia di investitore: straniero o italiano.<\/p>\n
Per i primi, che molto spesso comprano con liquidit\u00e0 propria o limitandosi a fare un parco ricorso alla leva finanziaria, il rischio di un\u2019eventuale stretta alla spinta del credito non si pone nella sua interezza, ritenendo invece un problema di gran lunga maggiore il rischio stabilit\u00e0 del Paese. Infatti la valutazione di un sistema Paese sull’orlo di una crisi di nervi sarebbe una leva altamente stimolante per dirottare altrove i propri capitali destinati all’investimento.<\/p>\n
Discorso diverso per gli operatori nostrani: ottenere massicci finanziamenti per le operazioni immobiliari, e quindi ricorrere con assiduit\u00e0 al credito, \u00e8 \u201cconditio sine qua non\u201d.<\/p>\n
Ma in questo quadro fatto di ombre e di qualche luce sempre meno fioca, diviene importante focalizzare l\u2019attenzione sulla redditivit\u00e0 connessa agli investimenti immobiliari. Il cosiddetto \u201cTotal Return\u201d.<\/p>\n
Questo termine di ovvia provenienza anglosassone, che assomiglia pi\u00f9 al nome di un antibiotico che ad un indice che caratterizza la redditivit\u00e0 immobiliare, si ottiene confrontando la somma tra il valore di mercato attuale e i canoni incassati con il prezzo pagato per l\u2019acquisto.<\/p>\n
Focalizzando la nostra attenzione sul segmento residenziale, a Genova le migliori soddisfazioni per gli investitori sono arrivate dagli immobili ubicati in Centro storico e nelle aree periferiche pi\u00f9 limitrofe al centro, dove, non raramente, si raggiunge il 9\/10% di redditivit\u00e0 lorda. Ipotizzando quindi il ricorso alla cedolare secca e stimando il costo di Imu e Tasi pari ad un canone mensile e mezzo all’anno, quel valore si ridurrebbe di circa 2,5\/3 punti percentuali, rimanendo comunque ed ampiamente in un\u2019area di confort molto soddisfacente.<\/p>\n
Se consideriamo che nel corso dell\u2019ultimo lustro i valori immobiliari sotto la Lanterna si sono ridotti mediamente del 18%, mentre i canoni hanno subito un ridimensionamento non superiore al 2\/2,5% su base annua, \u00e8 facilmente intuibile che vi sono ancora ampi margini per considerare il mercato immobiliare un rifugio dalle fluttuazioni di un periodo che potremmo facilmente etichettare di \u201cmala tempora currunt\u201d.<\/p>\n
Se i valori a mq nel Bel Paese non accennano a mutare l\u2019orientamento ribassista, nel capoluogo meneghino, caso unico in Italia, fanno invece segnare un\u2019inversione di tendenza.<\/p>\n
Cambio di direzione quanto mai propedeutico all’ottimismo pi\u00f9 che ad una vera crescita delle quotazioni. Va da s\u00e9 che l\u2019analisi meriti palcoscenici migliori e pi\u00f9 approfonditi che non questo blog, ma un piccolo contributo da semplici gregari ci sentiamo di offrirlo. Per far ripartire il mercato immobiliare in un mondo sempre pi\u00f9 globalizzato, proprio come per la finanza di cui parlavamo all’inizio del testo, occorrono prospettive di crescita occupazionale a medio\/lungo termine, serve progettualit\u00e0, visione del futuro, investimenti oculati, infrastrutture, una mano tesa a quegli imprenditori che davvero sanno e vogliono rischiare, facendo con passione e lungimiranza il loro mestiere.<\/p>\n
Abbiamo bisogno di citt\u00e0 sempre pi\u00f9 a dimensione europea, pi\u00f9 sicure, un sistema dove vi siano regole chiare e certezza del diritto.<\/p>\n
Da parte delle Istituzioni serve attenzione verso un settore che cuba il 20% del Pil del Paese, attenzione che si dimostra con piani omogenei e strutturati, riforme completate e non solo pensate ed abortite.<\/p>\n
Agli operatori del settore serve invece un\u2019assunzione di responsabilit\u00e0 quanto mai sinergica per fare sistema: questo nostro mercato ha bisogno di trasparenza, qualit\u00e0 e competenza.<\/p>\n
Nessuna paura delle novit\u00e0 o delle nuove sfide che ci attendono, consapevoli del valore e dell\u2019imprescindibilit\u00e0 del nostro sapere, se davvero sar\u00e0 \u201csapere\u201d.<\/p>\n
Con l\u2019augurio e la speranza che il 2019 porti lavoro ed occupazione.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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