La legge di Stabilità 2024 (L. 213/2023) ha introdotto per i soli immobili che sono stati sottoposti a interventi di riqualificazione mediante il Superbonus 110%, e che siano di proprietà di persone fisiche, una nuova tassazione, intesa, dal legislatore, come un’ipotesi di “operazione speculativa”, e dalla quale sono però escluse l’abitazione principale e le unità provenienti da successione. L’articolo 1 c. 64/66 prevede che le cessioni di beni immobili a partire dal 1° gennaio 2024 sono suscettibili di generare una plusvalenza fiscalmente tassabile qualora siano stati riqualificati beneficiando delle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus. La nuova disciplina esclude da questa tassazione gli immobili che siano stati riqualificati utilizzando gli altri tipi di agevolazioni, quali bonus facciate 90%, bonus riqualificazione energetica 65% sismabonus, ecc. Restano inoltre esclusi dalla nuova tassazione gli immobili acquisiti in successione o quelle abitazioni che siano state adibite ad abitazione principale del venditore o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita.
La nuova normativa prevede che la cessione a titolo oneroso, a decorrere dal 1° gennaio 2024, di beni immobili riqualificati con interventi agevolati dal Superbonus conclusi da non più di dieci anni all’atto della vendita o cessione costituiscano redditi tassabili in quanto generano una plusvalenza.
Il decorso del periodo dei dieci anni, ai fini della verifica della sussistenza o meno della plusvalenza, decorre dalla data di fine lavori e non dalla data di acquisto del bene. Pertanto, possiamo sostanzialmente affermare che “qualora il fabbricato sia oggetto di cessione successivamente al 1° gennaio 2024 e tale cessione ricada nel periodo decennale dall’ultimazione dei lavori del Superbonus, e il proprietario consegua un guadagno da tale vendita rispetto al prezzo pagato in fase di acquisto, la plusvalenza ottenuta sarà fiscalmente tassabile nella misura del 26%. Sempre che questo immobile non fosse adibito ad abitazione principale o ricevuto in successione”.
Come si calcola la plusvalenza:
La plusvalenza immobiliare è calcolata come differenza tra il prezzo di vendita percepito e il prezzo d’acquisto pagato aumentato di ogni altro costo relativo al bene stesso.
Esempio: Tizio vende oggi per 200000,00€ l’immobile acquistato due anni fa per 150000,00€ e sul quale ha eseguito lavori di straordinaria ristrutturazione per € 20000,00. L’importo soggetto a tassazione sarà il seguente: 200000,00 – 150000,00 = 50000,00 ai quali si andranno a detrarre i 20000,00€ spesi per fare i lavori straordinari. Pertanto, l’importo soggetto a tassazione sarà pari ad € 30000,00. A detto importo tassabile si applica l’aliquota del 26% da ciò si desume che l’importo da pagare sarà pari ad € 7800,00.
La nuova plusvalenza fiscale sugli immobili oggetto di interventi Superbonus
La nuova formula di plusvalenza invece prevede un particolare meccanismo legato alla quantificazione dei costi relativi al bene oggetto di vendita se il venditore si è avvalso della cessione del credito o dello sconto in fattura. In particolare, occorre distinguere tra due possibilità:
- Nel caso in cui gli interventi di riqualificazione con il Superbonus si siano conclusi da non più di 5 anni all’atto della vendita dell’immobile, ai fini della determinazione della plusvalenza non si tiene conto delle spese effettuate per gli interventi edilizi eseguiti con il Superbonus, qualora si sia fruito della cessione del credito o dello sconto in fattura.
- Nel caso in cui gli interventi di riqualificazione con il Superbonus si siano conclusi da più di 5 anni all’atto della cessione dell’unità immobiliare, ai fini della determinazione della plusvalenza si tiene conto del 50% delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito della cessione del credito o dello sconto in fattura.
Per gli immobili acquistati da oltre 5 anni rispetto alla data di vendita il prezzo di acquisto sarà rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertati dall’Istat.
Esempio 1) – vendita di immobile prima dei 5 anni qualora si sia usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito
Tizio acquista un appartamento nel 2020 pagandolo 200000,00€; nel 2023 effettua sullo stesso immobile interventi pari a 50000,00€ usufruendo del Superbonus con cessione del credito. Il 1° febbraio 2024 vende l’immobile per € 230000,00.
Calcolo della plusvalenza: € 230000,00 – 200000,00 = 30000,00 € importo assoggettabile a plusvalenza in quanto non si tiene conto dei 50000,00 € di lavori perché si è usufruito della cessione del credito.
Esempio 2) vendita di immobile trascorsi i 5 anni con sconto in fattura o cessione del credito
Tizio acquista un appartamento nel 2020 pagandolo 200000,00€; nel 2023 effettua sullo stesso immobile interventi pari a 50000,00€ usufruendo del Superbonus con cessione del credito. Il 1° febbraio 2029 vende l’immobile per € 230000,00.
Calcolo della plusvalenza: € 230000,00 – 200000,00 – 25000,00 (ovvero il 50% del 50000,00 € spesi per i lavori del Superbonus) = 5000,00 €importo sul quale calcolare la plusvalenza.
Esempio 3) vendita di immobile per il quale non si è usufruito dello sconto in fattura o cessione del credito
Tizio acquista un appartamento nel 2020 pagandolo 200000,00€; nel 2023 effettua sullo stesso immobile interventi pari a 30000,00€ usufruendo del Superbonus pagando con bonifico le spese di ristrutturazione. Il 1° febbraio 2029 vende l’immobile per € 230000,00.
Calcolo della plusvalenza: € 230000,00 – 200000,00 – 30000,00 (ovvero il 100% del 30000,00 € spesi per i lavori del Superbonus) = nessun importo sul quale calcolare la plusvalenza.