Settembre è oramai ad un passo e l’interrogativo sorge spontaneo: quale mercato immobiliare troveremo? Continuerà quell’aria frizzante di dinamicità e voglia di casa che ha accompagnato le giornate degli agenti immobiliari post lock-down, o lo scenario sarà diverso?
Proviamo ad effettuare un’analisi scevra da emozioni o speranze.
L’analisi dell’economia italiana
Il mercato immobiliare rappresenta il 20% del Prodotto interno lordo del nostro Paese, ha una rilevanza importante, anche per l’indotto che genera, eppure rientra nei pensieri del nostro legislatore solamente quando si tratta di abbattere la scure dell’erario per aumentare le entrate. Invece servirebbe una profonda riforma legislativa, un testo unico del comparto, che ne regoli non solo l’imposizione fiscale ma tutta la normativa. Ma torniamo al nostro tema senza divagare.
In un’economia complessa e globale come quella che attualmente regola il nostro sistema non si può prescindere dall’analisi di alcuni assunti:
- Il PIL del nostro Paese su base annua è in caduta libera, attestandosi ad un -12,4% e, secondo quanto rivela una ricerca di – The European House Ambrosetti – il 2020 sarà il terzo peggiore anno di crescita in oltre 150 anni di unità d’Italia dopo il 1943 ed il 1945, in piena economia di guerra.
- Aumentano la disoccupazione e le ore di cassa integrazione, diminuiscono conseguentemente l’occupazione ed i consumi degli italiani: meno cene al ristorante, meno viaggi e vacanze.
- Le istituzioni europee hanno pompato liquidità nel sistema come mai prima d’ora, cercando di predisporre una rete di salvataggio a favore degli stati membri, dimostrando così di essere in grado di agire in modo rapido ed efficace per salvaguardare l’eterogeneità delle economie che la compongono e superando, non senza evidenti difficoltà, divergenze interne a favore del principio della solidarietà comunitaria.
- Gli Istituti di Credito aumentano gli accantonamenti a riserva, sono infatti oltre 60 i milioni accantonati dalle banche europee nel primo semestre 2020 per far fronte allo scenario macro economico profondamente mutato dall’impatto del Covid-19 e all’aumento delle sofferenze sui prestiti che occorrerà mettere in conto nei mesi a venire.
- Nella Gran Bretagna post Brexit il PIL è sceso del -20,4% e dall’inizio del lock-down 730.000 persone hanno perso un lavoro.
Conseguentemente sorgono spontanee due domande:
- cosa succederà quando in Italia finirà il blocco dei licenziamenti? Troveremo un numero sempre maggiore di disoccupati, ai margini del sistema lavoro?
- Quale ruolo intenderanno giocare gli Istituti di Credito? Ci sarà una propensione alla concessione dei finanziamenti, visti i bassi tassi d’interesse e la domanda sostenuta, oppure sarà un credito più attento, magari restrittivo?
Un mercato di sostituzione
Gran parte della domanda che ha sostenuto il mercato immobiliare residenziale dal 4 maggio ad oggi è la risultanza di un mercato di “sostituzione” o di “prima casa”, dovuto principalmente ai seguenti fattori:
- Coloro che tra gennaio e febbraio avevano già maturato l’intenzione di acquistare casa e nel momento della ripresa si sono affrettati, per scadenze o esigenze particolari, a completare l’acquisto.
- Alcuni, scottati dalla capitalizzazione di ingenti perdite in borsa nei giorni più bui di metà marzo, hanno visto nel vecchio mattone l’ultimo baluardo a difesa dei propri risparmi.
- I tassi d’interesse sui finanziamenti particolarmente favorevoli hanno consentito a molti di affacciarsi nuovamente all’acquisto della casa.
- Quell’elemento psicologico che ha spinto molti, terminata la quarantena, ad uscire e tornare alla vita precedente, apprezzandola forse più di prima e, inebriati dal nuovo senso di libertà, si sono protesi verso il mercato immobiliare i cui portali specializzati di settore hanno tenuto tanta compagnia, e magari fatto sognare, durante il confinamento da Covid-19. Convinti da qualche articolone che il virus avrebbe portato in dote un grande disallineamento dei prezzi con ribassi importanti, hanno infoltito la schiera dei folgorati dalla voglia di migliorare la propria condizione abitativa.
Una partita ancora da giocare
Cosa succederà quando una fetta rilevante di potenziali acquirenti avranno interiorizzato la consapevolezza delle proprie risorse economiche con il conseguente rischio di non convertire in acquisto le precedenti intenzioni?
Che cosa potrebbe accadere innanzi ad una nuova quarantena? Con fabbriche chiuse, serrande abbassate e l’attesa dei dati sulla pandemia trasmessi alle ore 18 a reti pressoché unificate?
Il bonus 110%
Il Bonus 110% è un provvedimento sul quale, dall’esecutivo ai cittadini, in molti hanno riposto in esso positive aspettative di crescita.
Personalmente credo che potrà funzionare solo in parte: sarà efficace quale detrazione per i condomini e, forse, se le banche lo vorranno, per la cessione del credito.
Non credo invece che le imprese, soprattutto le medio piccole che costellano il nostro sistema, possano permettersi di lavorare a sconto, utilizzando quale credito d’imposta l’entità dell’imponibile maggiorata del 10%. Le imprese edili dal 2008 stanno scontrandosi con una crisi senza precedenti ed hanno bisogno di liquidità. Gli stipendi alle maestranze si pagano, i materiali anche!
In mano alle banche
Il mercato immobiliare è un qualcosa di ampio e variegato, composto da più comparti, ed in salute, al momento, troviamo soltanto il segmento residenziale. Il commerciale è in crisi profonda, il terziario pure, la componente logistica è in attesa di capire il proprio futuro.
Saranno ancora una volta le banche i player di un mercato che per l’82% fonda la propria domanda d’acquisto sulla concessione del credito, e dalle valutazioni di quel sistema dipenderà la trasformazione del potenziale interesse delle famiglie in acquisto.
La cui conseguenza sarà il mantenimento in equilibrio del mercato immobiliare. Infatti l’esiguità del costo dei finanziamenti non è di per se sufficiente a far da volano al mercato perché molto dipenderà dalle scelte allocative degli Istituti di credito e dalle loro valutazioni che saranno certamente più rigorose visto il deterioramento del quadro economico dei richiedenti.
