Nuove regole per la registrazione dei contratti preliminari: cosa cambia dal 1° gennaio 2025.
Con il Decreto Legislativo n. 139/2024, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024, entrano in vigore importanti modifiche in materia di impostazione di registro per i contratti preliminari di compravendita immobiliare. Le nuove disposizioni, applicabili a partire dal 1° gennaio 2025, introducono cambiamenti significativi che mirano a semplificare e razionalizzare il trattamento fiscale, in particolare per le caparre confirmatorie e gli acconti prezzo.
Caparre confirmatorie e acconti prezzo: un’aliquota unica dello 0,5%
La modifica più rilevante riguarda l’imposizione fiscale di caparre confirmatorie e acconti prezzo non soggetti a IVA, che sarà unificata con l’introduzione di un’aliquota dello 0,5% . Questo intervento supera il precedente sistema che prevedeva aliquote differenti:
• 0,5% per le caparre confirmatorie (art. 6 della Tariffa Parte Prima del Testo Unico dell’Imposta di Registro, DPR n. 131/1986);
• 3% per gli conti prezzo non soggetti a IVA (art. 9 della stessa Tariffa).
Dal 2025, entrambe le fattispecie saranno regolate in modo uniforme, eliminando i rinvii normativi e rendendo il sistema più chiaro e lineare per operatori e contributori.
Condizioni per l’applicazione dell’aliquota dello 0,5%
Tuttavia, l’aliquota dello 0,5% non sarà applicata “sempre e comunque”. Se per il contratto definitivo è prevista un’imposta inferiore, come accade in caso di:
• Agevolazioni per la “piccola proprietà contadina” (che riducono o azzerano l’imposta di registro);
• Contratti esenti da imposta di registro;
• Applicazione di imposte in misura fissa, ad esempio nei trasferimenti di terreni agevolati;
l’imposta per il contratto preliminare sarà adeguata di conseguenza.
Obiettivi della riforma
Secondo la Relazione Illustrativa del Decreto Legislativo, l’unificazione dell’aliquota risponde all’esigenza di:
• Semplificare il regime fiscale, superando le difficoltà interpretative nella distinzione tra caparre confirmatorie e conti prezzo;
• Evitare rimborsi dell’imposta di registro pagata in fase di preliminare, che si verificavano in presenza di condizioni più favorevoli applicate al contratto definitivo, in particolare per operazioni soggette a IVA.
Imposta fissa invariata per la registrazione dei contratti preliminari
Resta confermata l’applicazione dell’imposta fissa di 200 euro per la registrazione del contratto preliminare in quanto tale.
Implicazioni pratiche: queste modifiche rappresentano un passo importante verso la semplificazione e la coerenza normativa, a beneficio sia degli operatori del settore immobiliare sia dei contribuenti. Le nuove regole riducono la complessità delle operazioni e offrono maggiore chiarezza, in particolare per le transazioni soggette a IVA o per le compravendite con benefici fiscali specifici.
La piena operatività delle disposizioni è effettiva dal 1° gennaio 2025, tuttavia sarà fondamentale monitorare le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per eventuali chiarimenti interpretativi.
