La pausa estiva ci ha permesso di riflettere e fare qualche considerazione sugli immobili venduti nel primo semestre 2022 a Genova.
Quanti sono stati?
A quale prezzo rispetto alla nostra iniziale valutazione?
In quanto tempo sono stati venduti?
Quanti acquirenti hanno contratto un mutuo?
Dati del primo semestre 2022 a Genova
Ecco un po’ di numeri, consapevoli che spesso le medie si avvicinano a quella dei polli di Trilussa.
Nel primi mesi dell’anno abbiamo venduto 36 immobili ed il tempo medio di vendita è stato pari a 128,93 giorni.
Calcolati come? Dalla firma dell’incarico al momento dell’accettazione della proposta. Ammetto che un po’ di tempo “lo perdiamo” prima di pubblicare l’annuncio, perché ci dedichiamo con meticolosità alla pre qualifica dell’immobile, quindi tra raccolta documentale, contatti con l’amministratore condominiale, verifica dei verbali assembleari e dei consuntivi, richiesta delle certificazione notarile e della relazione urbanistica, una settimana vola via.
La relazione urbanistica si perfezionerà dopo l’accesso agli atti del Comune, ma con la relazione preventiva conosciamo lo stato dell’immobile e possiamo proporlo sul mercato.
L’eccezione che conferma la regola.
In realtà, per trasparenza, dobbiamo ammettere che quel dato sarebbe diverso se considerassimo un immobile, uso negozio, della consistenza di 14 m², in zona Nunziata: abbiamo impiegato 1.274 giorni per venderlo.
Non è stato considerato nel conteggio, perché un numero così importante è una rara eccezione, che distorcerebbe la media, rendendola irreale.
Record positivi per due immobili: Via Passaggi a San Martino, 10 giorni dall’incarico e quinto appuntamento di vendita, e poi Salita di Famagosta ultimo piano con terrazzo 14 giorni dall’incarico e secondo appuntamento di vendita.
Il prezzo del venduto
La differenza tra prezzo proposto sul mercato e prezzo di vendita è stata del 9,76%, mentre quella tra prezzo di stima e prezzo effettivo di vendita scende al 3,88%. A dimostrazione che sappiamo fare il nostro mestiere, che conosciamo il mercato immobiliare, che ci avvaliamo dei più moderni, potenti e sofisticati mezzi digitali, che ci consentono di conoscere e comprendere tutti i dati possibili sul mercato immobiliare.
Per esempio siamo in grado di conoscere il numero di immobili venduti nella zona di riferimento, la quantità di immobili in vendita al momento della nostra stima, i valori comparabili, i valori del compravenduto, i tempi medi di vendita, le criticità che affliggono la zona, la densità demografica e la suddivisione per fascia di età dei residenti, lo stock immobiliare, la variazione percentuale del mercato a m² negli ultimi cinque anni.
Inoltre gli elementi esogeni di influenza sul mercato, la qualità dell’aria nel quartiere e l’inquinamento da elettrosmog, oltre alla distanza dai mezzi del trasporto pubblico locale e dai principali punti di interesse per una famiglia nella gestione della vita quotidiana. Tutti elementi che oggi concorrono alla determinazione del prezzo.
Quanti NO nel primo semestre 2022?
16 ed i motivi della mancata acquisizione sono i seguenti:
- 11 mostravano una differenza media del 38,41% tra la nostra valutazione e le aspettative del proprietario, troppo elevata per prendere l’incarico. Non avremmo venduto quell’immobile, ma avremmo alimentato una falsa speranza nel proprietario, avremmo suffragato le sue irrealizzabili aspettative. Non è il nostro modo di lavorare, meglio lasciar perdere.
- 2 unità immobiliari avevano problemi di carattere urbanistico/catastale che i proprietari al momento del sopralluogo ignoravano, così abbiamo suggerito l’intervento di un tecnico per provvedere a sanare le irregolarità che necessitano di studio, attenzione e tempi lunghi.
- 1 immobile è soggetto al vincolo e i titoli di provenienza, attuale e precedente, purtroppo non sono stati notificati alla Soprintendenza. Pertanto la pratica è passata nelle mani del nostro Notaio di fiducia per la regolarizzazione del caso: notifica tardiva 180 giorni per ogni titolo.
- Quanto agli ultimi 2 immobili i proprietari si aspettavano da noi un trattamento a “zero provvigione”, come l’agenzia che ci aveva preceduto nella visione dell’alloggio. Non svendiamo la nostra professionalità per fare bene il nostro lavoro e tutelare gli interessi delle parti contraenti.
E poi siamo profondamente genovesi ed a Genova si dice che “pe ninte mancu u can u mescia a cua”.
Ed infine quanti acquirenti hanno fatto ricorso ad un mutuo?
Il 57% dei nostri clienti ha stipulato un mutuo, di questi l’89,6% ha scelto il tasso fisso, per il 78,25% dell’importo.
Quali sono le prospettive per i prossimi mesi?
Osserviamo una situazione molto fluida, in continuo cambiamento dovuta alle tensioni geopolitiche ed all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, il cui rialzo, sebbene siano abbondantemente in territorio favorevole, scatena la grancassa degli organi di stampa, i quali, come cassandre, paventano apocalittici scenari.
I mutui, fintanto che rimarranno sotto la soglia del 5%, saranno comunque favorevoli ai consumatori, ed i rialzi della BCE, previsti dagli analisti, parlano di raggiungere la soglia del 3% non prima di giugno 2023. I tassi salgono, ma non saliranno per sempre, e vi sono strumenti, quali il mutuo “variabile con cap” che consentono adeguate protezioni.
Il mercato immobiliare genovese invece mostra un buono stato di salute, non lascia presagire volatilità nei valori e consente ancora ottimi investimenti. Sicuramente è il caso di affrettare il proprio acquisto, ma occorre farlo con serenità, senza farsi trascinare dalle emozioni, ma guidare da un professionista.