Le cause di mancata notifica alla Soprintendenza del rogito di compravendita per immobili soggetti a vincolo
L’omissione di notifica di compravendita di immobili soggetti a vincolo può essere originata da diverse motivazioni, di solito quelle più abituali sono:
- a) dimenticanza, ovvero il notaio ha meramente sbagliato, “bucando” il vincolo;
- b) erroneo di procedimento di denuncia;
- c) ritardo nella denuncia;
- d) proprietario “inconsapevole” di possedere un bene soggetto al vincolo;
- e) agente immobiliare che non ha effettuato le opportune verifiche preliminari comunicandole al notaio.
Cosa succede in caso di omissione di denuncia?
Cosa succede se il rogito di immobili soggetti a vincolo non rispetta le formalità previste dal D.lgs.42/2004, se chi deve dimentica di notificare l’atto alla competente Soprintendenza?
La normativa prevede la possibilità di sanare l’omissione della denuncia attraverso un adempimento tardivo, disciplinato all’art. 61 comma 2, D.lgs. 42/2004. In alternativa al termine fisiologico di 60 giorni, la citata disposizione, per il caso di denuncia omessa o tardiva, prevede un termine allungato di centottanta giorni dalla data di recezione della denuncia stessa da parte del Ministero.
Nelle ipotesi in cui non venga effettuata neanche la denuncia tardiva, il trasferimento del bene risulta viziato. L’articolo 164 D.lgs. 42/2004 parla chiaro: «Le alienazioni, le convenzioni e gli atti giuridici in genere, compiuti contro i divieti stabiliti dalle disposizioni del titolo I della parte II, o senza l’osservanza delle condizioni e le modalità da esse prescritte, sono nulli».
Un’isolata dottrina ha sostenuto che si tratti di nullità assoluta, in considerazione della generica formulazione della norma.
Altra parte della dottrina, e la costante giurisprudenza di Cassazione, giungono ad una qualificazione di detta nullità in termini di nullità relativa, che, in quanto nullità “protettiva” di interessi pubblici, potrebbe essere fatta valere solo dallo Stato.
La prevalente dottrina, ritiene, invece, che la sanzione comminata non sia di nullità, piuttosto di inefficacia relativa e successiva. In caso di omissione delle formalità prescritte, l’atto è valido, ma inopponibile allo Stato.
Come rimediare?
Ebbene qualche settimana fa siamo giunti al termine di una trattativa iniziata due anni prima!
Palazzo del tessuto storico, edificato presumibilmente intorno alla metà del quattrocento e, a seguito dei bombardamenti del Royal Navy abbattutisi su Genova il 9 febbraio 1941, il palazzo crollò. Edificato negli anni 60 in cemento armato, ottenne l’abitabilità nel 1963.
La Soprintendenza lo sottopose a vincolo con atto di luglio 1965, in quanto rimane sul lato destro rispetto al portone delle antiche arcate quattrocentesche. L’immobile venne compravenduto una prima volta nel 1968 ed il rogito fu notificato alla Soprintendenza. Nel 1973 altra compravendita, ma il notaio non fece menzione del vincolo e neppure notificò quel rogito. Nel 1988 l’immobile passa ancora di mano ed anche questa volta nessuna notifica alla Soprintendenza. Idem nel 1994, quando l’immobile venne acquistato dalla mamma degli odierni venditori.
Che fare? Ebbene il notaio incaricato del rogito ha dovuto notificare alla Soprintendenza l’atto del 1973, trascorsi i 180 giorni, abbiamo provveduto a notificare il rogito del 1988, dopodiché altri 180 giorni di attesa e si è proceduto a notificare il rogito del 1994. Sanato il periodo pregresso, abbiamo effettuato finalmente il nostro rogito provvedendo a notificare l’atto alla Soprintendenza.
Alla luce di quanto emerso e onde evitare brutte sorprese, affidati alla competenza di professionisti esperti, contattaci.
